Имотният пазар във Варна преживява период на интензивен растеж в навечерието на очакваното присъединяване на България към еврозоната на 1 януари 2026 г. Морската столица е сред лидерите по растеж на цените в страната, като средната цена на квадратен метър вече достигна 1500-1870 евро, а в престижни квартали като Чайка и централни части на града надхвърля 2000 евро. Преходът към еврото се очаква да доведе до умерено поскъпване на имотите, но и до стабилизиране на пазара в дългосрочен план.
Актуално състояние на пазара във Варна
Ценови тенденции
Варна е лидер по ръст на цените и е вторият най-скъп град за жилищни имоти след столицата. Към март 2025 г. цените на имотите на квадратен метър минаха средно 1500 евро, а офертните цени се увеличиха от 1700 на 1870 евро. Средната цена на квадратен метър в морската столица възлиза на около 1000-1300 евро в по-достъпните райони.
Най-търсени квартали
Най-предпочитаните квартали са Чайка, Морска градина и Гръцка махала, където цената достига до над 2000 евро/кв. м. Сред най-скъпите квартали традиционно са „Операта“, „Чайка“, „ВИНС – Червен площад“, „Спортна зала“, „Център“.
Кварталът „Чайка“ е един от най-желаните от купувачите на имоти във Варна, разположен по протежението на Морската градина. Характерно за него е както новото, така и по-старото строителство на жилища, но заради близостта си до морския бряг по-търсени се оказват апартаментите в панелните блокове.
Пазарна динамика
Най-бързо продължават да нарастват цените във Варна, където ръстовете се ускориха едва след средата на 2022 г. и към момента остават на нива близо до 20 на сто. Във Варна търсенето на имоти в близост до морето и градската инфраструктура поддържа цените стабилно над 1 500 евро/кв.м в райони като Чайка, Бриз и Левски.
Влияние на преминаването към еврото
Официална позиция и срокове
На 13 май 2025 г. министър-председателят Росен Желязков и управителят на Българската народна банка Димитър Радев подписват позиция в подкрепа на въвеждане на еврото в Република България от 1 януари 2026 г. Европейската централна банка (ЕЦБ) потвърди, че България може да се присъедини към еврозоната от 1 януари 2026 г.
Очаквани ефекти върху цените
Българският имотен пазар е добре подготвен за влизане в еврозоната и приемането на еврото би стимулирало търсенето заради очакван засилен интерес на чуждестранни инвеститори към имотния пазар. Възможно е да има лек ръст в цените на имотите, последван от по-сериозен спад. Важно е да се подчертае, че поскъпването няма да се случи рязко – не трябва да очакваме скок от 20% още през януари. Това ще бъде по-скоро дългосрочен процес.
Аналогии с други държави
В Хърватия, която въведе еврото през януари 2023 г., в първите 6 месеца след приемането на еврото цените на имотите нараснаха с около 12% в столицата Загреб и с до 15% в туристическите райони като Дубровник и Сплит.
Подобна динамика се наблюдава и в Хърватия – последната страна, присъединила се към еврозоната. Там също се отчита скок на цените в годината преди въвеждането на еврото, като през 2022 г. увеличението достига 17%. След това ръстът се забавя и се движи между 6% и 10% годишно.
Фактори, влияещи на ценообразуването
Строителни разходи
Строителството през последната година е поскъпнало с около 20%. За последната година арматурата е поскъпнала двойно – от 80 стотинки за килограм, сега тя е 1,60 лева. При стъклата и профилите ръстът в цените е 90% за година.
Ръстът на цените на металите е над 100%, на бетона е 30%, на топло- и хидроизолациите – около 40%.
Икономически фактори
Един от факторите е високият дял на сивата икономика в България – около 36% от БВП при средно 18-19% за ЕС. Това означава, че в икономиката има значително количество налични средства в левове, които ще трябва да бъдат обменени в евро в рамките на шест месеца след въвеждането на еврото като официална валута.
Достъпност на кредитиране
Влизането на България в еврозоната ще доведе до постепенна конвергенция на лихвите по ипотечните кредити с тези в останалите страни от еврозоната. Това ще има дългосрочно влияние върху ценообразуването и достъпността на кредитирането.
Прогнози за развитието на пазара
Краткосрочни очаквания (2025-2026)
2025-а година ще е пикова за нарастване на цените на недвижимите имоти в България, като очакванията са покачването да стигне до към 18 процента.
Очаквам цените да се повишат между 5% и 10% през 2025 г. До приемането ни в еврозоната ще има стабилизиране на цените, а след това има различни спекулации дали ще има ново увеличение.
Дългосрочни тенденции (2026-2027)
След приемането ни в еврозоната, най-вероятно през 2026 г. и 2027 г. ще се върнем към нормалния темп на нарастване на цените в рамките на около десет процента.
Най-вероятно поскъпването на имотите, което наблюдаваме през последните години, ще продължи и през 2026 г., но с по-бавни темпове в сравнение с предходния период. От 2026 г. нататък пазарът вероятно ще се успокои и покачването ще се движи в рамките до 10% годишно.
Последствия за участниците на пазара
За купувачите
Краткосрочна стратегия:
- Потенциалните купувачи се изправят пред дилемата дали да закупят сега или да изчакат въвеждането на еврото
- През 2025 година повечето хора със заделени средства ще станат по-предпазливи. Това ще повлияе на пазара на имоти и в двете посоки – част от по-консервативните потребители ще преустановят покупките на жилища с цел инвестиция.
Дългосрочни ефекти:
- Дългосрочно членството в еврозоната може да повиши доверието на чуждестранни инвеститори и да стимулира интереса към по-слабо развити региони.
- По-стабилна валутна среда ще намали рисковете при дългосрочни инвестиции
За продавачите
Текуща ситуация:
- Много собственици временно изтеглят имоти от пазара с очакване за поскъпване след влизането в еврозоната.
- Имотите, обявени на цени, по-високи от пазарните, ще срещнат предизвикателства при откриването на купувачи през следващите 12 месеца.
Препоръка. Ако обмисляте да продадете имот – направете го до края на 2025 г. До 1 януари 2026 г. се очаква ръст в цените с поне 15%. След влизането на България в еврозоната обаче – пазарът вероятно ще достигне ценово плато.
За инвеститорите
Възможности:
- Очакваният приток на чуждестранни инвестиции в недвижими имоти
- Засилен интерес от чужденци – както физически лица от държави в еврозоната, така и инвестиционни фондове. В София вече оперира датски фонд с голям имотен портфейл.
Рискове:
- Не е изключен сценарий тип „балон и спукване“ (boom and bust), при който до влизането в еврозоната ще има засилено търсене, а след това може да настъпи спад.
Заключения и препоръки
Анализът на данните показва, че имотният пазар във Варна се намира в преходен момент, характеризиращ се от висока активност и очаквания за промени с въвеждането на еврото. Основните изводи са:
Ключови тенденции:
- Ускорен растеж на цените – Варна демонстрира едни от най-високите темпове на поскъпване в страната
- Стабилно търсене – Комбинацията от морска локация, развита инфраструктура и бизнес възможности поддържа интереса към града
- Очаквания за стабилизиране – След въвеждането на еврото се прогнозира стабилизиране на темповете на растеж
Преходът към еврото представлява историческа възможност за стабилизиране и развитие на имотния пазар във Варна, но изисква внимателно планиране и реалистични очаквания от всички участници.
*Анализът е базиран на актуални данни към юни 2025 г. и експертни прогнози. Пазарните условия могат да се променят под влияние на макроикономически и политически фактори.